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随着国内房地产市场发展趋于成熟

2020-02-15 来源:

随着国内房地产市场发展趋于成熟,其行业的金融属性和资本属性愈加明显。那么,从维护整个国内金融体系的安全性角度出发,国内房地产金融市场尚须从哪些方面去发展和完善?就具体的金融产品而言,又该如何看待目前备受关注的以廉租房和公租房为资产的泛保障房?

对此,本报记者专访了上海大学房地产学院副院长周洛华。

中国房地产报:国内房地产金融体系的发展尚处于初级阶段,你认为目前应该从哪些方面去完善房地产金融体系?

周洛华:美国资本市场成立之初,一个基本信条就是任何资产在可交易之前必须可对冲,否则不应该纳入交易体系。

2008年9月之前,华尔街出于贪婪或主观忽略等原因,背离了其最基本的金融市场交易原则,而这也最终导致了美国的次贷危机。

美国次贷危机的实质是金融危机,给予人们最大的启示之一就是,在房地产不能对冲的情况下,大量房地产金融产品或者衍生品的出现和交易是不正常的,必将带来巨大的隐患。

有人估计国内房地产总市值已经相当于国内GDP总值的2倍左右,而这一比例其实已经相当于美国次贷危机前的情况,略低于日本泡沫破裂前的水平。因此,就国内目前的房地产行业而言,引进一个做空对冲机制,对于整个中国金融体系的安全至关重要。

中国房地产报:就具体的金融产品而言,哪些产品比较适合当前的国情?

周洛华:做空有很多工具,可以是指数做空,可以是合约做空,也可以是对赌协议做空,但是从防止市场 纵、交易合同的标准化、市场参与的广泛性以及产品本身对于推进中国资本市场进程而言,房地产实物ETF(Exchange Traded Fund,交易型开放式指数,又称交易所交易基金)是一个比较可取的品种。实物ETF的天然属性之一是申购和赎回,而这其中便暗含了做空的手段。

ETF与其说是一种产品,不如说是一套交易制度。由于ETF的开放性,凡是符合交易规则条件的标的物都可以转化为ETF产品。利用交易规则的透明性以及交易标的物的开放性,就有效防止了交易“ 纵”。

此外,ETF作为双通道,还可以有效防止目前一味炒高单通道所带来的不良后果。未来的ETF还可以引进QFII(Qualified Foreign Institutional Investors,合格境外机构投资者)机制和QDII(Qualified Domestic Institutional Investors,合格境内机构投资者)机制,吸引全世界的投资者,使国内估值在国际化环境中保持合理水平。

中国房地产报:国内推出ETF产品的障碍主要有哪些?

周洛华:最大的障碍是相关法律法规的不健全。就目前中国现状而言,既然有实物ETF推出的迫切性,又有相关先例可以援引,就应该有相关政策法规的出台和配合,有相关的部门机构去推动和试点,但时至今日房地产ETF归哪个部门尚不清楚。

其次,相应的基金管理机构即市场参与者的缺失。截至目前,国内现有的基金管理机构只管一级市场和二级市场,合法注册的基金管理公司尚不能去交易房产ETF产品,同时如何去监管开发商与基金管理公司之间的关系等问题也尚不明确。

第三,相关税法也要随着实物ETF的推出和交易去做相应调整。

最后是杠杆化问题。投资房子可以贷款,但投资ETF却没有杠杆,因此要允许国有与国有基金管理公司之间形成单一通道的贷款业务,使得通过交易所交易的ETF天然带有杠杆,这样才可以保证较高的投资回报率,以便吸引投资者。

中国房地产报:最近以廉租房和公租房为资产的泛保障房REITs普遍受到业界关注,您如何看待这一金融产品?

周洛华:国内关于REITs的讨论和研究已经持续了较长时间,却迟迟没有推出。推出REITs的必要性和迫切性实际不如ETF,但作为投资替代工具,如果运用得当能够与ETF相得益彰,构成完整的多层次中国资本市场。

早期REITs主要是写字楼,但合规又有投资吸引力的物业比较难找,即便找到也只是小众化的产品,不值得花大工夫去做成固定收益品种。保障房REITs迈出了很好的一步,突破了原来的商铺和写字楼模式,转向保障房,打破了固定收益和租赁凭证的隔阂。

将保障房的租赁权作为标的置入REITs,投资者可以在公开市场上去交易。租赁权收益又与同期国债形成利差,其实也就意味着一种类似水往低处流的势能落差,从而可能出现回购同期国债去推高REITs价格的情况。其实理想的状态是,REITs系列产品能够被描绘出类似于同期国债收益率曲线的图表,通过质押回购等交易机制去纠正两者之间可能出现的不合理率差,打通以往割裂的两个市场,形成统一的固定收益品种市场,从而环环相扣,那么,资本市场也将更加安全和牢固。

总而言之,通过ETF把房地产买卖市场金融化,通过REITs将房地产租赁市场金融化,从而构建更安全的金融体系。

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